Om de bouwkundige staat van een huis te weten te komen alvorens tot aankoop over te gaan is een aankoopkeuring voor de meeste mensen geen overbodige luxe. Toch vinden veel mensen de kosten voor een aankoopkeuring zonde van het geld. Dit vaak ten onrechte.

De aankoopkeuring vermijdt dat u een miskoop begaat en/of te maken zal krijgen met onverwacht hoge kosten aan herstelwerkzaamheden. Soms denken mensen dat dit soort zaken ook in een taxatierapport wordt vermeld. Een taxatie is echter gericht op het aanvragen van een hypotheek en heeft met een bouwkundige inspectie niets te maken. De informatie uit het keuringsrapport kunt u gebruiken in de onderhandelingen over de vraagprijs. Mogelijk bespaart u daarmee duizenden euro s.

Het zoeken naar een woning begint met het bepalen van uw woonwensen. Waarschijnlijk heef u wel voor ogen welk huis u zoekt en in welke omgeving dit huis moet staan. Andere woonopties die u kunt overwegen zijn:

Een nieuwe of bestaande woning?
Sommige mensen weten direct wat voor een soort huis ze willen kopen. Dit geldt echter niet voor iedereen. Daarom vindt u hier de plussen en minnen van oud- en nieuwbouw.

Nieuwbouw
Nieuwe huizen staan meestal in een wijk met gelijksoortige woningen. Ze zijn vaak beter verwarmd en geïsoleerd en vragen minder onderhoud dan bestaande huizen. Wel is het zo dat nieuwbouwhuizen vaak direct worden opgeleverd als ze klaar zijn. Hierdoor kunt u al in het huis zitten terwijl de wijk nog niet af is. Nieuwbouw heeft verder de volgende financiële voordelen:

Door de stagnerende economie zijn koophuizen wat minder in trek. Mensen hebben minder geld te besteden en het is niet meer vanzelfsprekend dat huizen in waarde stijgen - en dus is men minder kooplustig als het gaat om de aanschaf van een duur huis. Hoe kun je als verkoper toch geschikte kandidaten voor je huis vinden? En hoe kom je als koper uit het grote aanbod geschikte huizen op het spoor?

Verkoper: de boer op
Tot voor kort was het meestal geen enkel probleem om belangstellenden te vinden als je je huis wilde verkopen. Je verspreidde wat folders in de buurt en liet je vrienden- en kennissen weten dat je huis te koop stond, en presto: de potentiële kopers stroomden toe. Dat is nu wel anders. Wie zijn huis zelf wil verkopen, zal er harder aan moeten trekken dan enkele jaren terug.

Als u heeft bepaald hoeveel u wilt betalen, dan kunt u een bod uitbrengen. Dit bod moet in ieder geval de volgende informatie bevatten:

Europese richtlijnen verplichten een energielabel bij verkoop en verhuur. Echter is het besluit 2,5 maand voor de invoering slechts bij een klein deel van de Nederlanders bekend. Bovendien blijkt het certificaat niet in alle gevallen verplicht te zijn. Onduidelijkheid alom. De organisatie achter Makelaarsland speelt hier op in. Via de nieuwe site www.energielabel-voor-mijn-huis.nl kunnen woningeigenaren met een test direct achterhalen of en wanneer zij een energielabel nodig hebben.

Wie zelf een huis koopt of verkoopt, moet het zonder de expertise van een makelaar stellen. Dit vergroot het gevaar dat je een kat in de zak koopt of dat je geen geschikte koper voor je huis vindt. Maar ook hier geldt: als je er tijd en moeite in wilt steken, kun je het waarschijnlijk wel zonder makelaar stellen.

Mededelingsplicht van de verkoper
Als verkoper van een huis heb je een zogeheten mededelingsplicht. Je dient eventuele, niet- of slecht zichtbare, gebreken die jou bekend zijn te melden aan de (aspirant)koper voordat de koop is gesloten. Niet alleen de verborgen gebreken aan de woning zelf vallen onder de mededelingsplicht van de verkoper, ook moet je als verkoper aangeven of er sprake is van bodemverontreiniging, of of er geluid- of stankoverlast enzovoorts.

De mededelingsplicht geldt niet voor gebreken die duidelijk zichtbaar zijn. Zaken die voor een koper gemakkelijk te achterhalen zijn, hoef je evenmin te melden. Wel moet je het laten weten als de Vereniging van Eigenaren belangrijke beslissingen aan het nemen is of net genomen heeft. Als de koper informatie wil over het functioneren van de VVE, dien je hem daarover in te lichten. Ook informatie over bouwvergunningen en bestemmingsplannen is verplichte kost.

Je hoeft alleen die informatie aan de koper te verstrekken waarvan je op de hoogte bent of kunt zijn. Bekend voorbeeld: als je niets van tuinieren weet, kan de koper niet verwachten dat je hem waarschuwt dat er geen rozen zullen groeien in de tuin.

De verkoper (en diens makelaar) heeft natuurlijk het liefst dat u géén ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract laat opnemen. Dan zit u namelijk aan de koop vast. Das dus niet altijd even verstandig, want die ontbindende voorwaarden kunnen voor u pure noodzaak zijn. Welke kunnen wel, welke kunnen niet?

Acceptabel zijn onder meer voorbehoud van financiering, het verkrijgen van een woonvergunning en bouwkundig onderzoek. De koop laten afhangen van de verkoop van uw eigen huis tegen een vooraf vastgestelde prijs, wordt maar zelden geaccepteerd.

Eigenlijk zijn in principe alle ontbindende voorwaarden acceptabel, tenzij de verkoper ze niet pikt. De verkoper is in deze de dominante partij.

Met onzin zoals vermeende aanwezigheid van aardstralen, komt u écht niet weg. Maar vloerinspectie op zwam en schimmels wordt meestal wel geaccepteerd. Belangrijk is overigens dat de twee partners samen een woning bekijken en ook samen een bod uitbrengen. Dat voorkomt achteraf discussie en gezeur.

Als je een huis van 200.000 euro (en dat kost een huis tegenwoordig al gauw) via een makelaar koopt of verkoopt, ben je meestal tussen de vier- tot vijfduizend euro kwijt aan courtage. Dat geld kun je in je zak steken als je eigenhandig de huizenmarkt opgaat. Maar is dit wel verstandig? Is het niet beter om toch een makelaar in de arm te nemen, al is het maar voor een gedeelte van het aan- of verkoopproces?

Heet-van-de-naald-aanbod
Tegenover het financiële voordeel van het zelf doen, staan enkele nadelen. Dat begint - voor de koper - al als je een huis wilt zoeken. Funda, de site van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), heeft verreweg het grootste aanbod. Maar de NVM biedt nieuwe huizen aan met een vertraging van één dag. Een echt heet-van-de-naald-aanbod is voorbehouden aan mensen die de NVM-makelaar een aankoopopdracht hebben gegeven. En soms komt een huis niet eens op Funda terecht - omdat het huis binnen een dag weg is, of omdat de verkoper niet aan de grote klok wil hangen dat zijn huis te koop is. Ook dan zullen meestal de betalende klanten van de makelaar als eerste weten dat zon huis te koop is.

Gelukkig is deze informatie-achterstand op het moment ogenblik minder nadelig dan enkele maanden geleden, toen de huizen wegvlogen. De druk is van de ketel, en de meeste huizen die te koop worden aangeboden blijven dat enkele maanden. Maar er blijven bezwaren.

Wat een werk!
Vervelend is vooral dat het zo veel tijd kost om op eigen houtje op huizenjacht te gaan of - nog erger - om als verkoper potentiële nieuwe bewoners welkom te moeten heten met koffie en een vrolijk verkooppraatje (en dat dan meestal overdag). Aangezien je als particulier niet de expertise hebt van een professionele makelaar, duurt alles bovendien extra lang.

Hoewel u tijdens de bouwfase wellicht regelmatig een kijkje neemt bij de bouw van uw woning, is het als leek lastig om eventuele bouwfouten te constateren. Daarbij kan het zijn dat u twijfels hebt over het bouwproces. Wacht niet tot uw huis klaar is, want het is vaak prijzig en soms onmogelijk om fouten achteraf te laten herstellen. Een bouwtechnische keuring tijdens de bouw neemt alle twijfel weg en geeft u meer zekerheid over een correct verloop van de bouw.

Oplevering
Vanaf het moment van oplevering is het huis officieel in uw bezit. Het is aan te raden om u tijdens de oplevering te laten vergezellen door een onafhankelijke bouwkundige die een opleveringskeuring uitvoert, zodat alle eventuele gebreken kunnen worden genoteerd. In het algemeen worden er bij nieuwbouwwoningen gemiddeld 21 gebreken geconstateerd. Na de oplevering moet uw woning worden drooggestookt.