De onderhandelingen verlopen soepel verlopen en het huis wordt verkocht. De koper heeft het gevoel dat hij een goede prijs heeft bedongen, en ook de verkoper is tevreden. Zijn koper en verkoper dan van elkaar verlost? Soms wel, maar niet altijd. Want ook na de verkoop blijven er rechten en plichten bestaan.
Elke koper doet er goed aan om met zogeheten ontbindende voorwaarden te werken - voorwaarden waaronder de koop met terugwerkende kracht kan worden ontbonden. Veel kopers versturen deze ontbindende voorwaarden mee met hun eerste bod, maar strikt noodzakelijk is dit niet. Neem ze wél op in de koopakte.
Voorlopige koopakte
Een voorlopige koopakte wordt opgesteld wanneer de verkoper een bod heeft geaccepteerd. Je kunt een conceptkoopakte laten opstellen door een makelaar of notaris. Je kunt het ook zelf doen, bijvoorbeeld aan de hand van een model. De Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond hebben zon model, maar er zijn ook notarissen die dit kosteloos voor je doen als zij ook de akte van levering mogen verzorgen.
Ontbindende voorwaarden
In de conceptkoopakte worden zaken vastgelegd als de koopsom en - daar zijn ze dan - de ontbindende voorwaarden. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn: dat degene die het bod heeft gedaan de financiering rond moet krijgen of dat er eerst een bouwkundig keuring moet plaatsvinden. Voor het verkrijgen van een hypotheek is soms Nationale Hypotheek Garantie nodig, en ook het niet doorgaan van een Nationale Hypotheek Garantie kan als ontbindende voorwaarde gelden. Voor sommige huizen heeft de koper een woonvergunning nodig. Ook deze moet worden aangevraagd en ook dat kost tijd. Mits woonvergunning verkregen wordt... is dan ook vaak de derde ontbindende voorwaarde. Soms moet de koper nog een huis verkopen. Ook dit kan een ontbindende voorwaarde zijn.
Datum
In de koopovereenkomst wordt een datum genoemd waarop de koper zijn zaken moet hebben geregeld (en wordt die niet gehaald, dan gaat de koop niet door). Ook de opleveringsdatum wordt met de verkoper besproken en vastgelegd in de conceptkoopakte. Bovendien kunnen zaken worden opgenomen welke roerende zaken de koper wil overnemen. Als koper en verkoper het contract hebben getekend, zijn ze eraan gehouden. De akte gaat naar de notaris zodra de handtekeningen zijn gezet. De notaris zorgt ook voor een transportakte, zodat bij het kadaster kan worden geregistreerd dat een huis van eigenaar is gewisseld.
De koop kan, nadat de handtekeningen op de koopacte zijn gezet, alleen ongedaan worden gemaakt als blijkt dat niet is voldaan aan ontbindende voorwaarden. Daarnaast - als dit niet in het koopcontract staat - kan de overeenkomst worden ontbonden als blijkt dat de verkoper niet aan zijn wettelijke mededelingsplicht heeft voldaan. De verkoper is nu eenmaal verplicht om de alle - ook onzichtbare - gebreken te melden. Hij móet open kaart spelen als het gaat om bouwkundige gebreken of ernstig burengerucht. En hoewel de koper ook kritische vragen moet stellen, gaat de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper. Zéker als de koper op eigen kracht een huis koopt. In geval van conflicht geniet hij dan sterkere rechtsbescherming dan wanneer hij met een makelaar het huis had gekocht.
Door: Jan Bletz
